No estoy de acuerdo con lo que votó la junta: cómo se impugna

La junta aprueba derramar una obra que no te parece necesaria. O cambia el reparto de gastos. O prohíbe algo que llevabas veinte años haciendo. O decide algo que afecta solo a tu vivienda y a ninguna otra.

Un acuerdo de la junta de propietarios se puede llevar a los tribunales, y el procedimiento está en un solo artículo de la ley. Lo que pasa es que ese artículo tiene tres filtros —los motivos, quién puede hacerlo y el plazo— y basta fallar en uno para que no haya nada que discutir.

La regla de partida: el acuerdo obliga

Conviene empezar por lo que no gusta. Un acuerdo válidamente adoptado por la junta vincula a todos los propietarios, hayan votado a favor, en contra o no hayan ido. Esa es la base de la propiedad horizontal: si cada vecino pudiera decidir qué acuerdos le afectan, no habría comunidad posible.

Por eso la impugnación es una excepción y está tasada. No se impugna un acuerdo porque parezca mala idea, porque sea caro o porque uno votara en contra. Se impugna por los motivos que la ley enumera y por ninguno más.

Esos motivos están en el artículo 18 de la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, que es la norma que hay que tener delante para todo lo que viene a continuación.

Los tres motivos

La ley admite la impugnación en tres supuestos, y conviene identificar en cuál encaja el caso porque de ello depende el plazo.

Primero: acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos. Es el motivo más claro y el que más margen de tiempo da. Entra aquí un acuerdo adoptado sin la mayoría que la ley exige para esa materia, uno que contradiga los estatutos de la comunidad o uno que invada competencias que no son de la junta.

Segundo: acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Aquí el perjudicado es la comunidad entera y el beneficiado es alguien concreto. El adjetivo importa: la ley dice gravemente, no simplemente perjudicial.

Tercero: acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo, o que se hayan adoptado con abuso de derecho. Es el supuesto del propietario individual al que la mayoría le carga algo desproporcionado. Las dos condiciones —gravedad y ausencia de obligación de soportarlo— se exigen juntas.

Lo que no está en la lista: que el acuerdo sea inoportuno, que salga caro, que el presidente caiga mal o que se votara con poca asistencia. Nada de eso es un motivo.

Quién puede impugnar

Este es el filtro que más demandas tumba antes de empezar, y es puramente formal.

Según el mismo artículo 18, están legitimados solo tres tipos de propietario:

• Quien salvó su voto en la junta. No basta con votar en contra: hay que dejar constancia de la oposición en el acta. Es la diferencia práctica más importante de toda esta materia y la que más gente desconoce.
• Quien estuvo ausente, por cualquier causa. No hace falta justificar la ausencia.
• Quien fue privado indebidamente de su derecho de voto.

De ahí sale una consecuencia incómoda: quien votó a favor no puede impugnar, y quien votó en contra sin que quedara reflejado tampoco, en la práctica, porque no podrá acreditarlo.

Y hay un segundo requisito, este económico: para impugnar hay que estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o haberlas consignado judicialmente antes. La ley exceptúa de ese requisito las impugnaciones que se refieren al establecimiento o a la alteración de las cuotas de participación.

Dicho de otro modo: quien debe recibos no puede discutir acuerdos, salvo precisamente cuando lo que discute es cómo se calculan esos recibos.

El plazo, que es lo urgente

Aquí está la trampa principal, porque hay dos plazos y la diferencia entre ellos es enorme.

Regla general: tres meses desde que se adopta el acuerdo. Es un plazo de caducidad, lo que significa que no se interrumpe reclamando por carta, ni quejándose al administrador, ni pidiendo explicaciones en la siguiente junta. Transcurrido, la vía se cierra.

Excepción: un año cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos.

Esa distinción explica por qué importa tanto identificar el motivo desde el principio. Un acuerdo gravemente lesivo o adoptado con abuso de derecho se impugna en tres meses; un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, en un año.

Y para los propietarios ausentes el plazo no empieza el día de la junta: se cuenta desde la comunicación del acuerdo, hecha conforme al procedimiento que establece la propia ley para las notificaciones. Esa es la razón por la que la comunicación del acta importa tanto y por la que conviene conservar el sobre, el correo o la constancia de la entrega.

Ante la duda sobre cuál de los dos plazos aplica, lo prudente es manejarse con el corto. Es mucho más fácil ir sobrado de tiempo que recuperar una acción caducada.

Impugnar no paraliza nada

Es el punto que más expectativas rompe y conviene saberlo antes de empezar.

La ley dice expresamente que la impugnación de los acuerdos no suspende su ejecución. Es decir: mientras el pleito se tramita, la obra se hace, la derrama se cobra y la prohibición se aplica.

La única excepción es que el juez acuerde la suspensión cautelar, y para eso hay que pedirla expresamente en la demanda y justificar por qué es necesaria. El juez decide después de oír a la comunidad.

De ahí dos consecuencias prácticas. La primera es que, si lo que está en juego es una obra que una vez hecha ya no se deshace, la medida cautelar no es un extra: es el centro del asunto. La segunda es que, en los casos en que lo discutido es dinero, a veces resulta más razonable pagar bajo protesta y reclamar después que arriesgarse a quedar fuera por impago.

Qué hacer, por orden

1. En la propia junta, salvar el voto. Decirlo en voz alta y pedir que conste en el acta. Si se vota en contra y no queda escrito, a efectos prácticos es como no haber estado.
2. Pedir el acta. Y mirar la fecha de la junta y la fecha de comunicación, que son las dos que marcan los plazos.
3. Leer el acuerdo concreto. No lo que se dijo: lo que quedó escrito. Es lo único que se impugna.
4. Identificar el motivo entre los tres de la ley, porque de ahí sale el plazo.
5. Comprobar la legitimación y los recibos. Estar al corriente o consignar.
6. Reunir la prueba: convocatoria, orden del día, acta, estatutos de la comunidad, comunicaciones y cualquier presupuesto o informe que se repartiera.
7. Consultar con un abogado antes de que venza el plazo corto, no después. Este procedimiento va a los juzgados y requiere abogado y procurador.

Antes del juzgado, lo barato

Un pleito entre vecinos es caro, lento y deja secuelas en la escalera. Antes de llegar ahí hay dos pasos que a veces lo resuelven y que no consumen el plazo si se hacen con margen.

Escribir al administrador o al presidente planteando el problema por escrito y pidiendo que se lleve al orden del día de la siguiente junta. Muchos acuerdos irregulares lo son por descuido —una mayoría mal contada, un punto que no estaba en el orden del día— y se corrigen repitiendo la votación bien.

Proponer una junta extraordinaria. La ley permite convocarla a petición de un número de propietarios que represente una parte de las cuotas, y conviene mirar en la propia ley cuál es ese umbral antes de recoger firmas.

Lo que no sirve es dejar pasar el tiempo esperando a que la comunidad entre en razón: el plazo corre igual mientras se negocia.

Dos avisos finales

No todos los acuerdos irregulares caducan igual. Existen matices jurisprudenciales sobre determinados acuerdos adoptados sin la mayoría exigida, y la forma en que quedan convalidados o no depende del supuesto concreto. Es terreno de abogado y no de artículo general: lo sensato es preguntarlo en lugar de dar por hecha una regla.

Y la impugnación no es la única vía. Si el problema no es un acuerdo sino la falta de uno —la comunidad que no convoca, el administrador que no rinde cuentas, el presidente que no contesta— el camino es otro: requerir por escrito, solicitar la junta y, en última instancia, acudir también al juzgado, pero por un cauce distinto.

En resumen

Un acuerdo de la junta se impugna por tres motivos tasados, lo puede hacer quien salvó el voto, quien estuvo ausente o quien fue privado indebidamente de votar, hay que estar al corriente de pago y el plazo es de tres meses, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.

De todo eso, lo único que se decide en la propia junta y no se puede arreglar después es lo más sencillo: pedir que conste en el acta que se vota en contra. Cuesta diez segundos y es lo que abre o cierra la puerta.